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香港地产在沪投资“升级”
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时间：『2002-8-30』 来源: 『』
在上海，“家”的概念如今正在得到前所未有的强化。由于本地政府激励措施的支持，中产阶层人数上升，购房者获得贷款的难度下降，以及地区经济的繁荣，促生了一批新的购房者。这些诱人的因素已经勾起了不同等级的香港地产资本的胃口。越来越多的大型香港地产上市公司正筹划着把上海的投资行动“升级”，有的更预计在上海落地生根。
２０年前“新界”被克隆
“我们十月要去上海，准备先买下一套公寓。” ６６岁的崔先生说。崔是一位退休的香港地产开发商，目前居住在澳大利亚悉尼。
类似的海外客在上海已经不在话下， 不少港商表示，上海住宅市场目前相当畅旺，其形态与８０年代中期的香港很相似：当中英两国１９８４年签署联合声明后，香港即踏进经济起飞的黄金时间，市民的置业及购买意欲相当强劲，但又不如九七年回归前般“疯狂”。
和记黄埔地产上海 有限公司副总经理佘耀庭透露：单以纯回报率计，目前上海楼市的水准在亚洲属偏高，去除各项成本，写字楼年纯回报率有５％～７％，住宅的纯回报率高达８％以上。
戴德梁行的泛城中国执行董事吴少聪指出：上海目前的国际化程度丝毫不亚于香港，加上香港经济环境及地产市场持续停留在低位，大型地产商要寻找资金投资突破口，自然会面向经济发展快速的中国内地。若踏足中国内地，要选择具有大都会气派、生活方式与香港相近的大城市，自然会以内地第一经济都会——上海为首选。
转嫁危机来沪淘金
对于一些正处于转型关头的港资公司来说，如此“火热”的上海地产市场无疑是一根“救命稻草”。老牌香港建筑公司瑞安建业过去往往能从一项政府住宅计划中赚钱，而这项计划现已被冻结，公司形势特别艰难，因此必须寻找突破口转嫁危机。作为瑞安地产１９９６年投资的项目，瑞虹新城总楼面面积１３５万平方米，在２００１年已出售超过２０万平方米楼面，平均每平方米售价约６７００元。据悉，整个瑞虹新城项目需要７至１０年完成，瑞虹新城第一期总楼面面积２３．７万平方米，投资１４亿元，将于２００３年开始有利可图。瑞安建业主席罗康瑞近日于公开场合表示，在瑞虹新城和新天地２０１１年完工之前，瑞安建业还将投入数十亿港元。
据里昂证券分析员估计，若以平均每平方米７５００元售出，整个瑞虹新城将为瑞安在未来１０年带来２０亿元利润，并推高资产净值７．９２亿万元。
像瑞安这样因转嫁危机来上海滩淘金的香港地产商很多，尽管政府已经注意到全国房产价格的不断上扬，并努力制止投机的狂潮，但“非理性和反常”的投机“高烧”仍未丝毫减退。
狂下赌注以寻商机
由于上海正在力图重现昔日“东方巴黎”的荣光，其每年两位数字的高速经济增长，令当地市民的人均收入不断提高，大多数开发商对本地购买力很有信心。
尽管像和黄、新世界之类香港大型的专业地产公司显得较为稳健，但他们从未停止过对上海的投资。自１９９２、１９９３年始，和黄在上海地产方面的投资保守估计达１０亿美金以上。当然，目前较活跃的香港地产商在上海的投资额都在５０亿人民币以上，恒隆光盖６６层恒隆广场就超逾２０亿元。
去年９月，李嘉诚用３．９亿元买下上海古北新区Ｉ区１４号地块，地块面积约５万平方米，和记黄埔地产有限公司与长江实业中国 有限公司参与投资。李嘉诚的目标是建造１３万平方米的大型社区。
“与一些中型地产商不同，不仅仅是追求利润率的高低，只有开发大型的住宅项目才有可能获取高额的利润。更何况经过香港几十年的发展，这些大型地产商本身最大的优势便是在大型项目上的成熟开发经验。”吴少聪指出。
三波浪潮由政策掀起
“沪风”来势生猛，港资地产商其实并不陌生。１９８８年，中国改变土地政策，允许土地批租，外资得以进入内地市场。由于当时在上海投资高档写字楼、外销住宅的回报率非常高，普遍在３０％至４０％，一个项目建成后３到４年便可收回成本，因此引得大批港商来上海淘金。由于当时内地地产业本身处于高峰期，加上香港投资者对上海当时的房地产市场信息了解不够，使这波热潮持续时间不是很长。
高潮过后，不少顶级写字楼租金比最高峰下跌了８０％以上，这使得一些大型港资地产商损失严重，使他们在内地的投资变得谨慎起来。以至于当１９９５年上海市政府为启动３６５万危棚市政改造工程，允许外资开发内销房政策出台后，最早启动第二波上海房产投资热的倒是新加坡的开发商及香港的中型开发商。
从２０００年起，香港的大型房产商开始意识到错失上海的机会将变得不可宽恕。特别是上海作为一个国际大都市的地位和形象已基本确立，香港和上海之间愈来愈紧密的居民亲属的交流探望，公司企业间的经营往来都有利于港商投资上海的房地产。在政策等因素综合激励下，香港大小地产商通过其成员掀起投资上海房产的第三波热潮。
谨慎从事畏惧大陆同行
对此，香港地产代理商美联物业集团有限公司在一招待会上指出，即使供给量的增加可能导致未来上海房产市场竞争激烈且充满艰险，投资内地尤其是上海的高档地产市场，仍将成为不少香港投资者的资金出路。目前上海物业租金回报远超港元利率是重要因素。
不过，在一些海外地产商看来，在上海，地产公司本身的大小并不是项目成功销售的保证。在与国内公司的贴身较量中，港资公司并不绝对占优。
佘耀庭指出：“如果十年前介入，香港地产商则绝对的强，可是近十年大陆发展商已是今非夕比了。首先在产品设计方面，由于内地设计市场业已开放，国际一流的设计公司在内地的活跃程度甚至高于香港，可以说设计资源平台大家无甚差别。其次在建材和设备方面，十年的发展和借鉴，内地可用的材料，或者所见过的东西也基本上不输于香港了。营销和推广中，在４Ａ广告和香港的专业代理商已登陆好几年的情况下，内地也相当熟悉了，内地的商家在营销战中并不处于弱势。在针对本地客户的文化和观念方面，在工程成本进度控制方面，在项目程序和开发程序方面，本地企业已拥有竞争的优势。”
戴德梁行的吴少聪指出：虽然目前上海房产销售火热，但港资地产公司大多还是比较现实，都会不同程度地考虑来自市场的风险，毕竟经过香港市场的起落，能够活下来的都不简单。而不少内地公司在决策时仅凭领导拍拍脑袋，一旦市场波动加剧，就可能有致命的后果。“人家可能只是投资回收期的问题，我们则可能烂尾。”吴少聪说。 |
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作者: 罗林
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