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中介促成房屋交易 买主不得拒付“佣金”
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时间：『2003-5-11』 来源: 『看看啦新闻网』
下家在房产中介公司促成买卖后，竟然不愿付中介费，并振振有辞地列出了三条拒付的理由。为讨佣金，中介公司只得将下家告上法院，并最终赢了官司。
去年底，增某通过中介公司看中浦东南路的一套二手房。经中介看房议价，增某同意以25万元购买此房，并与中介公司签订了居间合同一份，委托中介公司为其提供购买上述房屋的居间中介服务。双方在合同中约定：增某对其委托的居间服务，按成交价的1％向中介公司支付中介费人民币2500 元整。后在中介公司的努力下，增某与上家达成一致，签订了房屋买卖合同。谁知，直至房屋产权过户完毕，增某始终以各种理由拒付中介费。在多次协商未果的情况下，中介公司只得将增某推上被告席。庭审中，增某提出了拒付中介费的三条理由：（1）中介公司已经向上家收取了中介费，不应再向其重复收取中介费；（2）中介公司让他人办理过户手续，违反了合同约定；（3）中介公司违反了国家的税收规定。经过庭审质证及辩论，一审法院判决增某全额支付中介服务费。
按照我国有关法律规定，居间服务的报酬制度主要有三点：一是佣金约定制度；二是法定上限制度；三是风险报酬制度。前两点比较容易理解，至于风险报酬制度，这是基于我国《合同法》对居间服务的强制性规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。本案中，增某通过中介公司的服务，已如愿购得房屋，因此不得拒付中介费。那么他的三点理由是否成立呢？答案是否定的。拒付中介费的法定理由是居间不成或由于中介方的欺诈行为而导致交易取消的情形。至于重复收取中介费，这是增某的一个误解。居间过程中，中介公司、上家及下家三者之间有三个相对独立的法律关系：下家与中介公司的居间委托法律关系，上家与中介公司的居间委托法律关系以及上下家之间的买卖法律关系（居间成功后形成）。居间成功后，上下家应各自按合同的约定支付中介费，这是两个相对独立的合同义务。至于是否违反国家税收规定的问题，不属于本案的审查范围，法院未予处理。值得说明的是，税收问题涉及的是行政征收法律关系。在房屋买卖中介过程中，上下家以及中介公司均是相对独立的纳税人，负有不同的纳税义务。中介公司收取佣金应依法纳税是毫无疑问的，增某作为公民有向税务行政机关据实举报的权利，但不能以此拒付中介费。 |
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作者: 小梁
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