二手房怎么估价

　　评估对于老百姓来说曾是个遥远而陌生的事儿，近年来随着私房二级市场的开放，特别是散户购房浪潮的掀起，房产评估开始走进百姓生活，无论是公积金、按揭购房，还是二手房交易都离不开它。时下，公房上市成为京城楼市的最大热点，相应的，二手房房价如何评估，谁说了算，谁来监督这些评估机构等问题，也成为人们倍加关注的细节。
　　
　　■私房上市评估走进百姓生活
　　在公房上市之前，私房二级市场便已开放多年。北京市的私房置换活动几乎每年都有，一些私房交易市场、房产评估事务所或联手或单独推出房产评估业务。
　　
　　1996年8月，北京康正房地产评估事务所开始为个人提供住宅金融、购房咨询、价格评估等多项综合服务的房地产评估服务。起初，大多数人还不了解房地产评估的重要性，将评估收费打入“额外开销”，前来事务所要求评估的个人都是出于抵押贷款的需要，远非“自觉自愿”。现在则大大不同，即使不进行评估业务，每天咨询的人都络绎不绝，咨询内容也不限于贷款买房了，开始涉及到私房转让、抵押、租赁等方面。房地产评估已经悄然步进百姓的生活。
　　
　　■二手房交易评估成为难点
　　日前，北京市城建工程开发公司同东城区房地产交易市场联手推出“补齐差价，以旧换新”的差价换房业务，这是京城开发商和中介市场的首次合作。在业务推出后，4天之内便有近300人填写登记。其大多数登记者是私房者和已购公房产权的职工。在实际操作上，投资者认为最有把握的还是个人产权房，因为这类房子受限制的因素较小。但最让登记者关心的问题是，他们的旧房到底值多少钱？一些人对评估的权威性、纯洁性心存疑虑。据悉，今年初北京的私房换房大会上，参与者盛况空前，但成交者寥寥无几，其原因之一就是市场不规范、一些中介包括评估环节的信誉度不高。这种情况在北京市的其他一些交易市场上都不同程度地存在着。
　　
　　差价换房的评价缺乏政策法规的规范，成为北京历届换房活动的操作难点。
　　
　　■选什么样的评估事务所才放心
　　进行房地产抵押贷款的评估，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，一定要委托具有北京市房屋土地管理局颁发的房地产评估资质证书的机构。现在北京市有大约100余家，由于各评估机构的业务发展方向、工作经验、人员素质也有一定差异，因此委托信誉较好的机构为好。
　　
　　根据有关规定，“申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本”，具有经营资格的估价机构，由房地产管理部门根据专业人员状况、经营业绩和注册资本评出不同等级。不同等级的评估机构可承揽业务的地域范围及价值数额不同。因而当事者在选择事务所时，除了要查验经营资格外，还应要求事务所出示等级资质证书，根据等级可以对该事务所的业务水平有个大概了解。
　　
　　■评估行为正在规范之中
　　房地产系统内的机构，还有众多审计师事务所、资产评估事务所、银行及其他咨询中介机构也都推出评估业务。由于其归属系统不同，评估标准也有所差别，行业管理一度较为混乱。少数估价师甚至偏离了公正诚信的原则，为谋求私利，不顾国家及当事人的权益。随着一系列管理法规的颁布，目前分级管理的格局逐步形成。
　　针对行业中的不正当竞争、不合理收费和越级评估等等行为，有关部门都指定了相应的法规加以约束，必要时予以干预和处理。
　　
　　■公房上市呼唤评估规范
　　像北京置业家园房屋置换咨询有限公司这种因二级市场的启动而新成立类似的公司和市场目前北京还有两家，分别为北京市房地产交易中心和建筑市场一层的百姓房屋交易市场。
　　
　　但有关人士称，目前北京现有公房约1．5亿平方米，已售出公有住房近100万套，其中可上市出售的达6000多万平方米，市场呼唤更为规范、有效的为个人买卖或差价置换房屋的运作模式，并需要一批素质高、信誉高、效率高的中介服务机构。其中包括人们尤为关注的房产评估。
　　
　　■公房上市交易价格双方定协定失当交由政府评估
　　近日，市政府有关开放二级市场的政策出台了，其核心和运作规则之一就是交易价格怎么定。
　　
　　已购公有住房和经济适用住房进入市场的买卖成交价格，由买卖双方当事人协商确定。
　　
　　买卖双方当事人应当在签订书面合同后30日内，到房屋所在地的房地产交易管理部门办理转让和变更登记手续。这时，该房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实，申报的买卖成交价格明显低于届时市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。
　　
　　买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日之内，向市房屋土地管理局申请复核，市房地局应当自接到复核申请书之日起10日内作出复核决定。
　　
　　■旧房上市能估多少价
　　北京住宅二级市场开放前的近一年时间里，置业家园公司曾就此问题考察了开放较早的上海、广州、天津等外省市，得出的基本参数是价位基本上是同地理位置商品房的2／3左右，现行房屋租金的100倍。王先生说：住宅二级市场的价格体系非常复杂。售价太低卖房人认为难于接受，市场启动不了；售价偏高买房人难于消化，市场也启动不了。而从目前上市交易的旧房看，优势是基本上都在三环以内，交通方便，购物方便，地理位置好，缺点是房子旧、户型基本都比较小、设计也比较落后、物业不健全。经过初步调查，登记出售和购买二手房的人员结构以普通市民居多。对出售旧房价位在同位置商品房的2／3左右这一参考数据，买房人表示出的接受程度比卖房人要好。卖房人更多地希望评估企业能够有房屋各方面的更为详细的评估指标。